Facility und Außenanlagen

Hausmeisterservice

Ein Objekt, in dem kleine Dinge erledigt sind, bevor sie zu großen werden.

Modell: Feste Stunden oder auf Abruf
Kontrollgang: Mit Checkliste und Bericht
Erreichbarkeit: Werktags, Notdienst optional
Grenze: Keine meisterpflichtigen Arbeiten

Der Wert eines Hausmeisters liegt selten in der einzelnen Tätigkeit. Er liegt darin, dass jemand regelmäßig durch das Objekt geht und sieht, was sich verändert: der Wasserfleck an der Kellerdecke, der schwergängige Türschließer, das lose Geländer, die Pfütze vor dem Müllstandsplatz. Wer diese Dinge früh bemerkt, verhindert Schäden, die später ein Vielfaches kosten.

Wir liefern deshalb nicht nur Arbeitszeit, sondern einen Bericht. Nach jedem Kontrollgang wissen Sie, in welchem Zustand Ihr Objekt ist, was erledigt wurde und was ein Handwerker anschauen sollte. Für Hausverwaltungen mit mehreren Objekten ist das oft wertvoller als die ausgeführten Arbeiten selbst.

Was wir konkret machen

Der Umfang wird je Objekt festgelegt. Diese Positionen sind der Regelfall:

Kontrollgänge nach Checkliste: Technikräume, Keller, Dachboden, Außenanlagen, Beleuchtung
Kleinreparaturen: Leuchtmittel, Türschließer, Beschläge, Schlösser, Silikonfugen, Wasserhähne
Zählerstände ablesen und dokumentieren für Heizkosten- und Betriebskostenabrechnung
Müllmanagement: Behälter zur Straße stellen und zurückholen, Standplatz sauber halten
Sperrmüll melden, koordinieren und Abholung begleiten
Schlüsselverwaltung, Zylinderwechsel, Ausgabe und Rücknahme mit Protokoll
Wohnungsübergaben und -abnahmen mit Protokoll und Fotodokumentation
Handwerkerkoordination: Zutritt gewähren, Arbeiten begleiten, Ausführung prüfen
Kontrolle technischer Anlagen auf Auffälligkeiten und Meldung an Ihre Fachfirmen
Prüfung sicherheitsrelevanter Einrichtungen: Fluchtwege frei, Notbeleuchtung, Feuerlöscher-Prüfdatum

Für wen

Hausmeisterservice wird von Objektverantwortlichen beauftragt:

Hausverwaltungen mit mehreren Objekten im Kölner Raum
Wohnungseigentümergemeinschaften ohne eigenen Hausmeister
Eigentümer einzelner Mehrfamilienhäuser
Gewerbeimmobilien mit mehreren Mietern
Ärztehäuser und Bürogebäude mit gemeinschaftlicher Technik
Kleinere Betriebe ohne eigene Haustechnik

Werkzeug auf der Fensterbank bei der Instandsetzung eines Holzfensters

So läuft es ab

Objektaufnahme
Wir gehen das Objekt vollständig ab und nehmen Technik, Zugänge, Zähler und Auffälligkeiten auf. Das Ergebnis ist ein Objektdatenblatt, das auch für Sie nützlich ist — viele Verwaltungen haben so etwas nicht.
Leistungsumfang und Modell festlegen
Feste Stundenkontingente pro Woche oder Leistung auf Abruf. Bei Wohnobjekten ist meist ein festes Kontingent sinnvoll, bei Gewerbeobjekten häufiger der Abruf.
Schlüsselübergabe
Schlüssel und Codes werden protokolliert übergeben und in einem gesicherten Schlüsselschrank verwahrt. Jede Ausgabe wird dokumentiert.
Kontrollgänge im Turnus
Der Kontrollgang folgt einer objektbezogenen Checkliste. Was erledigt werden kann, wird erledigt; was Fachbetriebe braucht, wird gemeldet.
Bericht
Nach jedem Gang erhalten Sie einen Kurzbericht mit Erledigtem, Auffälligkeiten und Empfehlungen — mit Fotos bei allem, was einer Entscheidung bedarf.
Koordination
Auf Wunsch holen wir Angebote von Fachbetrieben ein, gewähren Zutritt, begleiten Arbeiten und prüfen die Ausführung, bevor Sie eine Rechnung freigeben.

Wie oft, wie lange, wann

In Wohnobjekten hat sich ein wöchentlicher Kontrollgang bewährt, kombiniert mit einem festen Stundenkontingent für Kleinarbeiten. Bei kleineren Objekten reicht ein vierzehntägiger Rhythmus.

Der Müllturnus richtet sich nach dem Abfuhrkalender der Abfallwirtschaftsbetriebe Köln. Wir stellen die Behälter am Vorabend heraus und holen sie am Abfuhrtag zurück — das ist eine der Positionen, an denen sich Mieterbeschwerden am schnellsten entzünden, wenn sie ausfällt.

Für dringende Fälle bieten wir eine Rufbereitschaft außerhalb der Geschäftszeiten an: [BITTE ERGÄNZEN]. Sie ersetzt keinen Notdienst für Heizung, Sanitär oder Elektrik — sie sorgt dafür, dass jemand vor Ort ist, absichert und die richtige Fachfirma holt.

Womit wir arbeiten

Ein Hausmeister braucht kein großes Lager, aber das Richtige im Fahrzeug. Wir führen gängige Leuchtmittel, Dichtungen, Schrauben, Silikon, Schließzylinder in gängigen Maßen und Kleinwerkzeug mit — damit die meisten Kleinarbeiten beim ersten Termin erledigt sind und nicht ein zweiter Anfahrtsweg entsteht.

Für Kontrollgänge arbeiten wir mit einer digitalen Checkliste, die Fotos direkt zuordnet. Der Bericht entsteht dadurch am Objekt und nicht abends aus dem Gedächtnis.

Bei elektrischen Arbeiten halten wir uns strikt an die Grenze der Laientätigkeit: Leuchtmittel tauschen ja, Leuchten mit Netzanschluss oder Schalterarbeiten nein. Das Gleiche gilt für Gas- und Heizungsanlagen. Wir sagen das offen, weil in dieser Branche viel angeboten wird, was nicht angeboten werden dürfte.

Kontrolle und Reklamation

Der Bericht nach jedem Kontrollgang ist unser Qualitätsnachweis und Ihr Objektgedächtnis. Über die Zeit entsteht daraus eine Historie, die bei Schadensfällen und bei Eigentümerversammlungen sehr nützlich ist.

Die Objektleitung prüft die Berichte auf wiederkehrende Punkte. Wenn dieselbe Auffälligkeit dreimal auftaucht, ohne dass eine Entscheidung fällt, sprechen wir Sie aktiv darauf an — meist ist es dann ein Thema für die nächste Eigentümerversammlung.

Wir arbeiten mit festen Personen je Objekt. Ein Hausmeister, der wechselt, verliert den Wert, der ihn ausmacht: zu wissen, wie das Objekt letzten Monat aussah.

Normen, Haftung, Versicherung

Der Umfang unserer Tätigkeit endet an der Handwerksordnung. Arbeiten, die einem zulassungspflichtigen Handwerk vorbehalten sind — Elektroinstallation, Gas- und Wasserinstallation, Heizungsbau —, führen wir nicht aus. Wir übernehmen Kleinreparaturen im Rahmen einfacher Tätigkeiten nach § 1 Abs. 2 HwO.

Die Verkehrssicherungspflicht des Eigentümers kann vertraglich auf einen Dienstleister übertragen werden, jedoch nur mit klarer Beschreibung und regelmäßiger Kontrolle. Wo wir Verkehrssicherung übernehmen — insbesondere im Winterdienst —, wird sie schriftlich mit Umfang, Zeitfenstern und Dokumentation vereinbart.

Schlüssel werden in einem gesicherten Schrank verwahrt, jede Ausgabe wird protokolliert. Eine Schlüsselverlustdeckung ist Bestandteil unserer Versicherung und umfasst auch die Kosten einer Schließanlagenerneuerung. Deckungssummen: [BITTE ERGÄNZEN].

Häufige Fragen

Welche Reparaturen dürfen Sie ausführen?

Kleinreparaturen im Rahmen einfacher Tätigkeiten: Leuchtmittel, Dichtungen, Türschließer, Beschläge, Schlösser und Zylinder, Silikonfugen, Verstopfungen im Siphon, Befestigungen.

Nicht ausführen dürfen und werden wir alles, was zulassungspflichtigen Handwerken vorbehalten ist — Elektroinstallation hinter der Steckdose, Arbeiten an Gasleitungen, Eingriffe in die Heizungsanlage. Anbieter, die das versprechen, gehen ein Risiko ein, das im Schadensfall bei Ihnen landet.

Rechnen Sie pauschal oder nach Stunden ab?

Beides ist möglich. Eine Monatspauschale mit festem Stundenkontingent gibt beiden Seiten Planbarkeit und ist bei Wohnobjekten üblich; sie ist zudem als Betriebskosten umlagefähig.

Arbeiten außerhalb des Kontingents rechnen wir nach Aufwand mit vorheriger Freigabe ab einem vereinbarten Betrag. Ohne diese Freigabegrenze wird jede Hausmeisterrechnung irgendwann zum Streitpunkt.

Sind die Kosten umlagefähig?

Der laufende Hausmeisterdienst ist nach § 2 Nr. 14 Betriebskostenverordnung grundsätzlich umlagefähig. Nicht umlagefähig sind Instandhaltungs- und Instandsetzungsanteile sowie Verwaltungstätigkeiten.

Wir stellen unsere Rechnungen deshalb getrennt: laufende Betreuung als umlagefähige Position, Reparaturen und Sonderleistungen separat. Das erspart Ihnen die Aufteilung in der Abrechnung.

Übernehmen Sie auch Wohnungsübergaben?

Ja, mit Protokoll und Fotodokumentation. Für Verwaltungen ist das eine der zeitintensivsten Aufgaben, und sie lässt sich gut delegieren.

Wir dokumentieren Zählerstände, Zustand, Schlüsselzahl und Mängel. Rechtliche Bewertungen — was Schaden ist und was normale Abnutzung — nehmen wir nicht vor; die bleiben bei Ihnen.

Gibt es einen Notdienst?

Wir bieten eine Rufbereitschaft außerhalb der Geschäftszeiten an. Sie ist kein Ersatz für den Notdienst eines Fachbetriebs, sondern die erste Instanz: jemand ist vor Ort, sichert ab, sperrt Wasser oder Strom nach Möglichkeit ab und holt die richtige Firma.

In vielen Fällen verhindert genau das den größeren Schaden. Die Erreichbarkeit vereinbaren wir im Vertrag: [BITTE ERGÄNZEN].